刊载于中共铜川市委机关刊物《创新与决策》2011.6“保障住房”栏目
增加百姓幸福指数 推动模块经济发展
全力加快保障性安居工程建设步伐
——关于铜川市保障性安居工程建设情况的调研报告
铜川市住房和城乡建设管理局局长 惠满盈
为加大并加快全市保障性安居工程工作步伐，不断增加百姓幸福指数，持续推动模块经济发展，研究推进新一轮住房保障工作的目标和措施，近期组织了保障性安居工程住房专项工作调研，通过收集查阅资料、实地察看调研和座谈讨论分析等形式，比较全面系统地掌握了全市保障性安居工程住房工作相关的一些新动态、新情况。2011年，全局紧紧围绕市委、市政府工作方略，以开展“为民服务零距离”活动为契机，抓实践，重实干，把解决城市低收入家庭住房困难问题和人居环境的改善作为重点来抓，将推进保障性安居工程建设列为“民生工程”的重要内容，全市保障性安居工程工作呈现良好的发展态势，取得了较为明显的阶段性成效。通过调研，但也发现存在一些值得重视的问题。
一、基本情况
2011年省政府下达全市保障性住房建设任务为：新开工建设各类保障性住房2.2万套，其中廉租住房0.5万套，经济适用住房0.1万套，公共租赁住房0.7万套，限价商品房0.2万套，城市棚户区改造0.7万套。为确保省上下达任务顺利完成，市上确定2011年将实施保障性住房建设180万㎡、3万套，其中：新开工建设廉租住房27万㎡、5400套，公共租赁住房40万㎡、7000套，经济适用住房20万㎡、2800套，限价商品房20万㎡、2600套，棚户区改造安置住房73万㎡、9700套，新增租赁补贴2500户。在2月28日召开的全市住房和城乡建设工作会议上，市政府与各区县政府和相关单位签订了《2011年住房保障工作目标责任书》。
目前,全市新开工保障性安居工程住房181.2万㎡、3.3万套，竣工面积55.82万㎡。包括廉租住房开工面积26.825万㎡；公共租赁住房开工面积43.88万㎡；限价商品房开工面积24.98万㎡；经济适用房开工面积20万㎡；全市棚户区改造开工面积65.53万㎡。新增廉租住房租赁补贴2074户，累计保障家庭户数10801户，发放补贴金额4905万元。安置困难群众3565户。农村危房改造开工4200户，竣工3400户。
二、建设成效
1、加强保障性安居工程住房建设组织领导工作。铜川市成立了以市长为组长的铜川市廉租住房制度建设领导小组，明确提出了将今后一个时期全市住房建设的重点放在着力解决困难群众住房问题上。市委书记、市长多次深入一线，现场解决建设中遇到的实际问题和困难。自2003年以来，市委、市政府每年都把解决群众住房问题列入年度目标任务，明确责任，加强督查，严格考核，年终兑现奖罚，确保工作取得实效。2011年，市上又提出了重点工作模块推进的工作方法，将保障性住房建设作为一个重要模块，由主管副市长担任组长，各相关单位为成员，着力推进保障性安居工程住房建设步伐。
2、在全国及全省领先地位得以确立。2003年铜川在全国较早提出对棚户区危旧房进行整体改造措施，并在全国第一个提出了“廉价房”的概念；第一个提出对支毛沟、滑塌区危险地段群众进行整体搬迁的方案；于2009年底在全省首次采用电脑公开摇号分配保障性住房等。
3、八年来的建设总量成绩喜人。2003年以来，全市累计建成廉价廉租住房、经济适用住房等保障性安居工程住房205万平方米，已有2.77万户、9.6万困难群众喜迁新居。2008年以来累计开工建设廉租住房69.27万㎡，竣工14.38万㎡，已有2052户入住廉租房。累计争取国家廉租住房专项补助资金3.16亿元，省政府配套资金2.23亿元。全市棚户区及危险地段危房改造共拆除危旧房87万㎡。中央下放煤矿棚户区改造项目计划新建和维修住宅344万平方米，安置居民5.3万户，18.6万人。
4、建设资金、用地及税费政策配套。对列入中省补助计划的保障性住房项目，除争取中省专项补助资金外，不足资金由政府兜底。市上每年在财政预算和新增财政收入中安排专项资金用于地方配套，并在地方债券中优先安排保障性安居工程住房项目。在土地供应方面，对保障性安居工程住房项目实行应保尽保和绿色通道，在土地年度计划中，将保障性建设项目用地单列出来，优先保障，并将土地计划落实到具体项目中，仅2011年便安排保障性安居工程住房建设用地计划3084亩。为切实降低建设成本，根据省委办、省政府办《关于加快保障性住房建设的意见》精神，制定出台了铜川市委办、市政府办《关于加快保障性住房建设的意见》（铜办发（2010）11号），规定新建廉租住房、公租房一律免收各种行政事业性收费和政府性基金，土地行政划拨。另外，研究出台了《铜川市经济适用住房管理办法》，明确了相关税费优惠政策。
5、住房分配及审查制度基本完备。为了确保困难群众买得到、住得上安居工程保障房，按照“公开、公平、公正”的原则，建立了保障性安居工程住房从申请、审批、建设、销售(租赁)到售(租)后管理，以及退出的全过程监督机制。对购买租住廉价廉租住房困难家庭，坚持街道办事处、社区初审，县区房管部门复审和市房产管理部门终审的三级审查制度。对保障性安居工程住房分配实行电脑摇号，坚持阳光操作，体现公开、公平、公正原则。对建成的保障性安居工程住房优先安置居住在最危险地段的困难群众，有计划、有步骤解决低收入家庭住房问题，做到房源公开、分配过程公开、结果公开。同时对购买保障性安居工程住房的，在办理房产证时分别注明“廉价住房”和“廉租住房”、共有产权。对批准购买廉价住房的家庭进行公示制度。
6、多方筹资，“直通”拨付。通过争取国家、省上专项补助资金、市上逐年加大保障性住房建设资金投入、将廉租住房资金与棚户区改造资金捆绑使用、鼓励困难群众以每平方米680元的价格购买廉租住房、将为住宅小区配套建设的商业用房的盈余资金补充为建设资金等方式多方筹措建设资金，不足部分由政府兜底，既解决了建设资金问题，又使建设的保障性安居工程住房起到共同的承担和维护责任。同时所有保障性安居工程住房建设资金坚持按工程进度“直通车”支付，确保资金使用安全。
三、存在问题
回顾近年来的全市安居工程工作，措施是得力的、有效的，但同时也存在着问题和不足，需进一步加强。
1、协调工作矛盾。全市棚户区居民90%属铜川矿务局煤矿职工家属，其中退休矿工多、伤亡家属多、低保户多、下岗职工多。房屋征收户对征收补偿期望值过高，城市改造建设与群众利益的协调难度越来越大，征收矛盾日益突出。
2、户型需求矛盾。全市廉租住房大多在棚户区改造中配建，廉租住房户型面积50平方米太小，大多为一室一厅，不能满足拆迁回楼户中符合廉租住房保障条件住户的基本住房需求，一定程度上影响了项目实施进度和社会稳定。
3、配套资金矛盾。根据目前我市廉租住房建设规模，每年需地方财政配套1亿多元。由于我市属经济欠发达城市，地方财力有限，足额配套难度很大。
4、住户结构矛盾。保障性安居工程住宅小区人员结构过于单一，住户基本来自矿区、棚改区、沟壑区等，总体的文化素养、经济收入和职业水准都明显薄弱，一定程度上造成社区管理和物业管理上新的社会安定等问题。
四、今后发展的思路及目标
面对全国保障性安居工程住房发展的新形势、新机遇、新要求，我们要继续做好保障性安居工程住房工作的研究，在实践中力争取得新的成绩。提出的“五个确保”思路，即确保价格不要高、确保档次不可低、确保质量不许差、确保数量不准少、确保分配不能乱，初步经过了一些工作考证证明是好的方法论，也需要进一步实践上的论证。
1、确保价格不要高
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。做到价格不能高，就是在销售价格或租金标准方面要做到切实符合实际，减免一定费用，实行低价供应等。
为了让广大困难群众买得起房，政府采取多种措施，想方设法降低房价，保证工程质量，确保“廉价不廉质”，维护群众利益。保障性安居工程住房建设严格执行国家有关技术规范和标准，坚持工程设计、监理、施工招投标制，确保工程质量。在经济适用住房建设中，政府减免有关费用，并对土地实行行政划拨，以降低房价；廉租住房和公共租赁住房免收全部行政事业性收费和政府性基金，廉价房每平方米售价680元，廉租住房租金标准每平方米1.3元。
2、确保档次不可低
不能因为保障性住房不是商品房，就可以降低档次。这包括户型设计的科学与否、居民应当享受的基本入住条件完全与否、小区空间的布局合理与否等。
我们在保障性安居工程住房建设中，通过政府直接建设、委托国有企业建设、私营企业建设等模式，发挥实施单位积极性，解决了项目实施中征收难征地难问题。在建设布局上，既有1万㎡的配建项目，也有集中建设的综合性小区，既解决了困难群众住房问题，又改善了城市面貌，提升了城市品位。在户型设计上，主要设计为一室一厅和二室一厅，满足低收入家庭基本住房需求，促进社会和谐稳定。
3、确保质量不许差
近期，中国住房和城乡建设部副部长郭允冲指出，确保保障性安居工程质量，必须从勘察、设计、施工到竣工验收各个环节都严格把关。质量问题，攸关重要。铜川在保障性安居工程住房的建设中，摸索出了一整套的管理办法，坚持日常检查和月抽查，检查人员驻守工地、增加管理机构配设等，收效良好。
针对危旧房区域居民生活条件较差，住房配套设施不全的现状，在实施保障性安居工程住房建设时，对新建住宅小区统一按规划完善了道路、绿化、供电、供气、供水、通讯等配套设施，提高了居住水平和环境质量。同时，小区建设之初，物业管理就提前介入，统一实施专业化、社会化和全市物业服务最低价格的物业管理，为居民创造文明、安全、舒适、祥和的居住环境。
4、确保数量不准少
保障性安居工程住房建设，我们严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。开工项目和竣工项目信息在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个公开。并对列入计划的项目，予以足额按时建成，不多报不少建。
已建立了全市住房保障信息管理系统，建立申领和退出廉租住房租赁补贴发放的个人信息、各类保障性安居工程住房建设项目信息等内容的电子档案，及时更新和维护数据，加强健全保障性住房档案检索体系，做好了档案的录入、管理、使用、移除等工作，确保数量上的核准与实际的完全一致。
5、确保分配不能乱
社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。全市依照居民申请租用、购买保障性安居工程住房时提供家庭成员身份证件、户口簿等，家庭成员婚姻状况证明、收入证明，用人单位证明、劳动用工合同和社保证明，所在单位或者居住地街道办事处(乡镇人民政府)出具的住房情况证明以及市、县(市、区)人民政府规定的其他需要提供的材料。并明确规定，保障性安居工程住房实行轮候分配制度，按照抽签、摇号等公平、公正的方式确定轮候及分房顺序。
我们严格执行《陕西省保障性住房管理办法（试行）》，在为人们十分关注的分配环节，明确城镇低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭的详细标准，并按收入水平不同划定各类保障房的供应对象，使不同层次的住房困难家庭都能得到相应的住房保障。
五、建议与对策
1、建立科学化的房屋征收管理体系，以解决征收瓶颈问题。须加大对房屋征收工作的再建设力度，学习外地成功经验，加强业务工作培训，逐步形成一支规范专业的征收队伍。并对于不同群体的房屋征收户，制定不同的有效协调工作的政策标准，在执行过程中注重科学的工作方法，讲求人性化的化解办法。加强房地产市场调控，加大“个人住房信息系统”的持续建设力度，落实廉租住房实物配租资格轮候具体办法，并抓好组织实施。
2、建立标准化的住房保障分配体系，以解决分配疑难问题。继续依照制定的全市保障性安居工程住房建设标准，即廉租住房在50㎡以内，公共租赁住房在60㎡以下，经济适用住房在60㎡左右，限价商品住房在80-100㎡；对于实际住房面积超出部分，按规定实行市场价缴纳办法。并可以初步建立试点工作，对经严格审核的部分外来人口，尝试纳入全市的安居工程住房保障体系，取得新的城市人口发展在住房分配工作方面的经验。
3、建立规范化的资金配套管理体系，以解决建设突出问题。通过多形式、多方法、多渠道筹集建设资金，逐步扩大资金积累途径，加大资金周转能力，保证资金良性循环。实行资格审查与资金发放相分离制度，由市住房和城乡建设管理局审查租赁补贴的资格条件，每季度编制补贴花名册后统一报市财政局，市财政局统一委托银行制卡，一户一卡，每季度发放一次，以确保租赁补贴发放工作的规范有序。并尝试在建设保障性安居工程项目的过程中，加大附带商业市场的开发和运作，保持资金链的不断延续。
4、建立多层次住房保障和供应体系，以解决住房发展问题。积极发挥模块工作推进作用，继续加大棚户区和城中村改造力度，在已有廉租房和经济适用房建设的基础上，启动公共租赁房和限价商品房建设，进一步完善4+1住房保障体系。既要确保建筑市场和房地产市场管理健康发展，又要依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证保障性安居工程住房建设功能标准、合理工期和造价。在保障性安居工程住宅项目的规划和建设实施中，积极推广插建高层、插建商住房、插建青年公寓等建设成功经验，有效缓冲和解除针对小区住户结构的趋于稳定型的社会问题。
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