铜川市物业管理办法 　第二十五条 公共照明、景观设施等其他、电费用，物业服务企业应单独计量，据实分摊并定期公布，接受监督。 第二十一条 在物业管理区域内占用业主共有车库车位、道路、场地停放机动车辆的，由业主大会（或业主委员会）决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会（或业主委员会）决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有。业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。 1.目前富力豪庭小区物业，未按物业管理办法对公共照明等进行单独计量，且未对广发住户进行公示，而是私自对住户电价调整为0.65每度。 2.富力豪庭小区门口人行道及广场被物业私自划设停车位，对小区住户收取停车费。未执行物业管理条例二十一条。投诉第十三页有关于富力豪庭物业私划停车位乱收费问题的，投诉，贵局回复为要求物业公司协商处理，目前距离投诉至今已半年有余，物业公司未经协商仍在收费。本人严重怀疑贵局是否处理过此问题。望予以重视。贵局在上述投诉回复中对投诉人姓名的公开严重影响了投诉人的生活，(投诉人为我广大业主推荐的业主代表，为业主办理业主委员会成立事宜，目前因很多事情导致我小去业委会的成立已暂停)。公开投诉人的姓名会影响投诉人的生活，被投诉方会威胁投诉人的家庭。希望贵局予以重视。 3.本次投诉属于贵局的管辖范围的，麻烦贵局予以落实。不属于贵局的麻烦留下具体投诉部门名称。我们需要能为人民解决问题的政府，踢皮球的政府我们不需要。 说话不周到的地方希望予以谅解，但是事情希望政府能帮忙处理，

市物价局

陈先生:
　　您好！您反映的富丽豪庭乱收费问题的来信收悉，现将有关政策规定作一回复。
　　一、现行住宅小区停车服务收费有关政策
　　住宅小区停车服务费是指物业服务企业或停车服务企业接受委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
　　2014年12月17日，为贯彻落实十八届三中全会精神，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，按照国务院常务会议部署，国家发改委决定对已具体竞争条件的住宅小区停车服务收费放开。为了加强对放开物业服务事中事后监管，我局积极探索新思路、新办法，研究制定了《关于放开部分物业服务价格后规范物业服务企业价格行为的意见》，意见规定：物业服务企业制定或调整物业管理区域内放开的物业服务收费和停车服务收费标准，由业主方与依照法定程序选聘的物业服务企业以物业服务合同的形式约定。服务合同应载明服务标准、收费标准等内容。
　　同时对履行的程序进行明确规定：（一）向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况；（二）拿出制定或调整收费标准方案，说明调价理由和调价幅度；（三）就方案与业主协商。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同；未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同；（四）新标准确定后，物业服务企业应当按照明码标价的规定，将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。（五）下列车辆临时进入物业管理区域内露天停车场（含道路停车）停放，不得收取费用：1、军队、武警部队车辆；2、执行公务的公检法车辆、消防车、救护车、运尸车、各种工程抢修车；3、进入物业管理区域内露天（含道路）停车场所，停放时间不超过30分钟的所有车辆。（六）物业管理区域内实行包月卡管理的停车场所，可以依成本向车主收取出入卡工本费，但不得盈利。
　　二、共用水电政策规定
　　（一）《陕西省物业管理条例》第六十五条规定：供水、供电等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：
　　1.部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
　　2.全体业主使用的，由全体业主分摊；
　　3.物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。
　　（二）《陕西省物业服务收费管理办法》规定，生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。
　　（三）未抄表到户的合表用户小区内水电价格构成：小区住户终端用水价格构成为供水企业销售水价（南市区3.8元/m3、北市区4.00元/m3）+损耗分摊+二次加压费分摊；终端用电价格构成为供电部门直抄电价（0.4983元/度）+公共照明分摊+损耗分摊。物业企业必须按照《陕西省物业管理条例》第六十五规定，公布水、电用量及公摊情况和费用计算方法，接受广大业主监督。业主委员会负责审核需要业主分摊的费用。
　　三、收费公示政策规定
　　《陕西省物业管理条例》第六十四条第三款规定：物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。
　　四、价格争议、违规处罚政策规定
　　（一）价格争议调解规定
　　《陕西省物业管理条例》第七十条规定：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。
　　（二）违规处罚规定
　　1.《陕西省物业管理条例》第一百零九条规定：违反本条例第六十四条第三款规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。
　　2.《陕西省物业管理条例》第一百一十条规定：违反本条例第六十五条第二款规定，物业服务企业不按规定公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式的，由县级以上物业行政主管部门责成限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。
　　五、意见建议
　　群众反映物业管理问题，表面看是价格问题，实质上是物业服务不尽人意，服务质量不高的问题，在表象之前，行业监管不到位、协商机制不健全才是问题产生的根源。多方面原因致使矛盾积压、问题堆积，最终以最末端的价费执收问题表现出来。对此我局多次向有关部门提出以下意见建议：
　　1.建议由物业行政主管部门牵头，根据中省市物业服务收费政策变化情况，尽快修改《铜川市物业管理办法》有关条款。增加执行的可操作性。
　　2.解决协商机制组织问题。目前，全市绝大多数居民住宅小区未成立业主委员会。老旧小区房地产开发商及物业管理中存在的遗留问题长期得不到妥善解决，中省市部分物业服务收费放开后政策难以落实，一个重要原因就是缺少协商机制组织。建议街道办、社区要加大对辖区小区成立业主委员会的组织指导，推动小区尽快成立业主委员会，搭建业主和物业公司双方协商沟通对话的平台。