近年来，随着我市城市建设步伐加快，物业服务市场逐渐兴起，物业服务队伍不断壮大，目前全市有资质的专业物业服务企业共计20家，从业人员580人，纳入物业管理的项目44个，管理面积240万m²，物业管理已成为我市新型的朝阳产业，与广大市民工作、生活息息相关，对优化我市城市人居环境，提升城市形象，保障市民安居乐业起到了非常重要的作用。《陕西省物业管理条例》（以下简称《条例》）已于5月1日起正式施行。为此，记者就《条例》实施情况专访了市房管局局长惠满盈。
1、记者：惠局长，您好！《条例》几经修改，现已发布，请问《条例》的主要内容和特点是什么?
惠局长：《条例》历经七次修改，于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。《条例》共八章一百二十二条，包括业主和业主大会的组建，前期物业管理和物业管理服务，物业的使用和维护，物业保修金的交存和管理，专项维修资金的使用和管理，违反规定的法律责任等方面的内容。内容非常充实，条款规定明确，可操作性很强。
2、记者:《条例》对各级物业管理行政主管部门的职责是如何划定的？
惠局长：《条例》对各级物业管理行政主管部门的职责做出了明确规定，省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。
具体条款中强化了县（区）物业行政主管部门和街道办（乡镇人民政府）的监管职能，有利于充分调动他们的工作积极性，而且街道办（乡镇人民政府）更贴近基层，掌握基层的实际情况，能够更好地、及时的解决物业管理日常工作中出现的各种问题。
3、记者：请问业主在物业管理活动中都有哪些权利和义务？
惠局长：业主依法享有的权利有十项，分别是：①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；②提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出意见和建议；③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。
业主在享有权利的同时也应依法履行六项义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。
4、记者：物业服务企业有哪些权利和义务？
惠局长：物业服务企业有以下权利：①根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境秩序进行管理；②依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；③制止物业管理区域内损害公共利益的行为；④有权要求业主委员会协助管理；⑤法律、法规规定的其他权利。
物业服务企业应履行下列义务：①履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务；②公布日常维护费用等公共费用的收支情况；③接受业主委员会和业主的监督；④法律、法规规定以及物业服务合同约定的其他义务。
5、记者：新建住宅应按照什么程序和步骤来成立业主大会？
惠局长：针对新建住宅首次业主大会的筹备和成立，《条例》规定：对于符合召开首次业主大会条件的住宅小区，由开发建设单位书面告知物业所在地的县（区）物业行政主管部门和街道办（或乡镇人民政府），如果开发建设单位未及时履行告知义务，业主可以书面告知县（区）物业管理行政主管部门和街道办（乡镇人民政府）；街道办（乡镇人民政府）在收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组，县（区）物业管理行政主管部门予以指导；由街道办（乡镇人民政府）工作人员担任组长的业主大会筹备组，负责制定相关文件，并组织召开业主大会，制定管理规约和议事规则，选举产生业主委员会；业主大会决定的管理规约和议事规则，要报送县（区）物业管理行政主管部门备案，业主委员会的相关材料应同时报县（区）物业管理行政主管部门和街道办（乡镇人民政府）备案。
6、记者：新建住宅在办理房屋权属登记时，业主必须交纳住宅专项维修资金，请问住宅专项维修资金的用途是什么，应如何交纳？
惠局长：《条例》规定，专项维修资金是属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
我市于2008年6月5日由市房管局、市财政局联合下发了《关于贯彻执行<住宅专项维修资金管理办法>进一步加强住宅专项维修资金管理的通知》，明确规定了我市自2008年2月1日以后领取商品房预售许可证的住宅，住宅专项维修资金按照住宅建筑安装工程每平方米造价多层5%，高层7%的比例执行，首期交存数额为多层砖混住宅30-35元/㎡，高层63-77元/㎡。开发建设单位代收住宅专项维修资金，必须使用省财政厅监制的“陕西省住宅专项维修资金专用收据”，并报送统一格式的住宅专项维修资金收缴花名册。资金管理部门开立银行专户，并按幢立账核算到户，建立明细账，定期向业主公示住宅专项维修资金的交存、使用和结余情况，业主有权查询，住宅专项维修资金按规定程序使用后余额不足前期交存总额的30%时，业主应按相关规定续交。
7、记者：《条例》中规定开发建设单位在新建住宅物业竣工验收合格后，要向物业管理行政主管部门交纳物业保修金，请问物业保修金的交存和使用方面都有哪些规定？
惠局长：物业保修金由开发建设单位在房屋权属登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向物业所在地的市、县物业管理行政主管部门设立的物业保修金专门账户交存。
按照规定，保修期内物业发生质量问题，开发建设单位应当在七十二小时内予以维修，否则业主可以申请动用物业保修金进行维修。经县（区）物业管理行政主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定，属于保修责任范围内的建筑工程质量问题的，所需维修费用从物业保修金中垫支。
我市将严格按照省建设厅《新建住宅物业保修金管理办法》的规定，进行物业保修金的交存、管理工作。
8、记者：请问《条例》对物业服务企业和业主委员会在物业管理服务过程中相互之间的关系进行了哪些规定？
惠局长：业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会通过招标或者协议方式选聘物业服务企业后，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督物业服务合同的履行，协助物业服务企业进行正常的管理工作。物业服务合同期限届满前，由业主委员会组织召开业主大会决定是否续聘物业服务企业。
9、记者：《条例》中对于违反相关条款应承担的法律责任进行了哪些规定，有何特点？
惠局长：《条例》第七章法律责任共有二十四条，对街道办事处、（乡镇人民政府）、国家机关工作人员，公有住房售房单位、开发建设单位、物业服务企业、业主在物业管理服务活动中违规行为都作了明确的处罚规定。例如《条例》中规定开发建设单位未按规定配置物业管理用房的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处十万以上五十万元以下罚款。对于物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。《条例》对建设单位、物业服务企业、业主违反规定的最高处罚额度分别为50万元、30万元、1万元。相比较以前颁布的物业管理政策法规，《条例》中的处罚标准详细，处罚措施严格，处罚力度更大，处罚额度更高。
10、记者：请问市房管局对学习宣传贯彻好《条例》做了哪些安排部署？
惠局长：我局对学习宣传《条例》作了具体安排部署来确保《条例》更好的贯彻落实。首先，在今年3月初我局就组织召开了县（区）房管部门、各物业服务企业、中省驻铜各有关单位主要负责人参加的《条例》学习宣传动员会，下发了《关于开展<陕西省物业管理条例>学习宣传活动的通知》，结合我市每年5月开展的物业管理政策法规宣传月活动，要求各单位高度重视物业管理政策法规学习宣传工作，尽快制定《条例》学习宣传计划，并认真组织开展学习宣传活动。其次，今年我们把《条例》的学习宣传做为规范物业管理市场和提高物业管理水平的一项重点工作来抓。近期我们将在全市组织各县（区）房管部门、街道办（乡镇人民政府）、社区、公有住房管理单位、房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会等参加的贯彻学习《条例》专题培训会，届时将邀请有关专家、领导对《条例》及相关配套办法进行讲解。在5月15日左右将举行集中宣传活动，我局将加工制作《条例》宣传挂图，运用群众喜闻乐见、生动活泼的图片解说方式，方便市民阅读学习，达到图文并茂的宣传效果，印制物业管理政策法规宣传材料。由各县（区）房产管理部门将组织辖区内房地产开发企业和物业服务企业采取就近走上街头、设置宣传点、悬挂宣传挂图，散发宣传材料、现场接受广大市民的政策咨询和信访投诉等方式，广泛向市民开展物业管理政策法规宣传活动。同时，结合我市实际，将尽快制定贯彻《条例》的实施细则，来指导和推进全市的物业管理工作健康有序发展。
