铜川市房地产现状、问题、对策研究

房地产业是国民经济的主导产业，是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。其健康发展与否，直接关系到保持国民经济平稳较快增长的大局，关系到满足广大人民群众基本住房需求的根本利益，关系到全面建成小康社会的根本目标。
房地产产业链条长，可以带动家具、家电、建设材料产业，促进经济的作用是其他产业无可比拟的。发展房地产业可以拉动内需、扩大消费，加速实现城镇化。
　　2008年-2013年，铜川市房地产业得到了快速发展，但也存在一些不容忽视的问题。本文运用第三次经济普查数据，通过现状分析，找出铜川房地产发展的潜力与不足，提出了解决问题的思路及建议，为有关部门制定铜川房地产业发展政策及发展规划提供决策依据，为政府科学决策提供参考建议。
　　一、房地产业基本情况
　　三经普数据显示，五年来随着经济的稳步发展、城市化水平的不断加快和居民收入水平的显著提高，铜川房地产业得到了快速发展。企业总量从少到多，规模逐步扩大，实力明显增强。2013年末全市共有房地产业企业法人单位210个，比2008年末增长76.5%；从业人员5460人，增长162.9%；资产总计86.27亿元，其中房地产开发经营业资产总计77.57亿元，比2008年末增长498.4%；营业收入12.86亿元，增长127.2%。

　　二、房地产开发经营企业发展状况
　　2008年，在全球金融危机背景下，国家实行较为宽松的财政货币政策，加大保障、鼓励和支持自住与改善型住房的税收和信贷优惠政策，2009-2011年，在市场需求回升的同时供求矛盾加剧、房价快速攀升且上涨预期增强，铜川市房地产市场进入高速增长的快车道。自2012年起，为了遏制房价过快增长，国家出台了一系列调控政策，我市房地产市场随即进入调整换挡期，过快增长的势头得到遏制，2013年，全市房地产开发投资同比下降0.1%，近十年以来首次出现负增长。

　　（一）开发投资增长迅速
　　2013年，全市房地产开发完成投资22.49亿元，与2008年相比，增加16.57亿元，增长279.9%，五年间平均增速达到30.6%。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重从2008年的9.3%，下降至2013年的8.6%。2012年、2013年在国家宏观政策调控及市场环境影响下，全市房地产开发投资增速有所回落。
　　（二）房屋销售小幅增长
　　在经历了2009-2011年房地产市场高速发展之后，2012年以来，全市房地产投资、销售均出现下滑趋势，2013年，全市房地产销售面积28.28万平方米，比2008年增长9.3%，年均增长1.8%。从商品住宅价格来看，2013年年底全市住宅均价为2912元/平方米，较2008年底（1085元/平方米）增长168.4%。

　　（三）新区房地产开发投资占全市六成以上
　　从各区县完成情况来看，新区无疑成为拉动全市房地产开发投资最重要的力量。2013年，新区全年完成房地产开发投资15.11亿元，占全市房地产投资总额的比重高达67.2%，同时占到新区固定资产投资总额的比重也达到25.6%，高于全市（8.6%）17个百分点。

　　（四）房地产增加值占比下滑
　　2013年，全市房地产业实现增加值9.18亿元，占全市生产总值比重为2.8%，较2008年回落0.6个百分点。
　　（五）资产负债和所有者权益急剧扩大
　　2013年末，全市房地产开发企业的资产合计为71.2亿元，比2008年增长449.3%；负债合计50.34亿元，增长479.7%；企业所有者权益合计为20.86亿元，比2008年增长387.5%。
　　（六）成本高涨压缩企业盈利空间
　　2013年，全市房地产开发企业实现营业收入8.17亿元，较2008年增长84.8%；营业成本6.04亿元，比2008年增长135.3%；应付工资总额0.4亿元，增长217.6%；利润总额0.27亿元，仅增长3.3%。
　　三、房地产发展存在的主要问题
　　（一）去库存难度较大
　　习近平总书记在今年中央财经领导小组会议上将化解房地产库存列为“四个歼灭战”（化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险）之一，由此可见库存问题之严重，形势之迫切，中央之决心。在全国范围内，房地产市场的整体走势不容乐观，开发商和消费者的心态都受到不同程度的影响，商品房销售受到抑制，尤其是三、四线城市。铜川作为一个五线城市(2013年《第一财经周刊》最新划分)，面临购房者不断外移、开发商止步的窘境，商品房存量出口无法打开，企业去库存难度较大。2013年，全市待售面积6.1万平方米，较2008年增长516.8%，2014年年底全市待售面积达40.34万平方米，创历史新高。虽然商品房的消费和开发市场依然存在，但是如果无法扭转存量过高的现状，铜川市房地产市场将陷入更加艰难的境地。
　　（二）房地产企业面临较大的资金压力，金融风险加大
　　目前，全市房地产商面临着巨大的资金压力。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧经济波动。
　　（三）市场分化，竞争加剧，本地企业数量减少
　　房地产市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是一些中小房地产不具有品牌竞争力。五是大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。2013年底，全市三级及以上资质企业合计13家，较2008年减少6家。其中具备三级开发资质的企业10家，较2008年减少5家。另外，由于我市大部分房地产开发企业规模小、资质水平偏低，同时面临资金不足等问题，影响了我市房地产企业的市场竞争力，而一些外地房地产企业凭借较高的资质、充足的资金抢占市场，对我市房地产市场冲击较大。
　　（四）商品房同质化较为严重
　　商品房作为一种特殊“商品”，与普通的消耗性商品不同，使用周期比较长，而大部分消费者又不会轻易在短时间内更换住宅，因此他们在选购住宅时会充分考虑房屋的设计和功能。从结构上来看，商品房的基本构架相同，但同质化比较严重，有的企业即使追求比较豪华的建筑风格，但是仍然忽略商品房的功能创新和文化附加，缺少吸引眼球的“亮点设计”，制约了消费者对商品房功能和服务的特殊需求，开发的商品房与大众消费者期望存在差异。
　　四、促进房地产业健康发展的对策建议
　　（一）灵活运用政策，积极盘活存量
　　1、加快二手房市场建设,引导住房梯度消费。二手房市场的逐渐升温，会拉动铜川商品房市场，同时全市的房地产也将出现持续热销的势头。目前来看,上海、深圳等一线城市的二手房交易量与商品房交易量之比在1: 1左右。而铜川目前的交易量之比为1: 7左右。和一线城市相比可以看出，铜川二手房市场发展还是严重滞后的。这一方面是由于铜川住房货币化改革起步较晚，存量住房质量较低；另一方面则是政府对二手房市场的关注不够，推力不强。推进存量住房流转，一是可以增加住房供应，特别是存量房一般价格较低，也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二是可以降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动，扩大人们自主择业的范围，有利于人力资源要素配置的最优化。四是住房流动性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅，缩短通勤距离，缓解城市交通压力。推进二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。
　　2、加强金融支持，促进租赁市场发展。在现有国家政策允许范围内，增加房产税，降低交易税，提高空置房的使用效率，将存量市场盘活。同时，为促进房地产增量市场和存量市场均衡发展，建议培育和引入诸如信托投资公司、房地产资产管理公司等具有理性投资行为、专业管理团队的机构投资者，通过房地产投资信托基金等创新金融工具，通过市场化方式聚集资金投资于存量市场，凭借资金规模优势聚集资源，然后再进行处置、租赁。
　　3、创新销售模式，助推商品房销售。开发商除了现有的优惠等销售方式外，一方面积极参与到国家棚户区改造进程中，将现有符合条件的商品房适当的降低成本和利润空间，作为回迁房的房源，同时支持征迁居民用货币补偿款自主购买商品房，不断提高货币化安置率，这样不仅可以缩短建设周期也可以有效减少存量，加速资金回笼。另一方面可以通过创新销售模式，吸引消费者。在充分考虑到刚性需求群体资金不足的现状，建立以租代售等销售方式，制定一定的还款期限，在先期以租金的方式交纳购房款，后期再一次性付清余款。
　　（二）转变政府职能，强化服务意识
　　建议政府及相关部门定期召开房地产企业座谈会和沟通交流会，为逆境和转型中的企业提供切实可行的帮助指导。一方面及时为企业传送国家、省、市发布的最新的房产信息和购房优惠政策，做好信息对称，给它们充足的时间去发挥和应对。另一方面政府也应该积极为房地产企业解决问题和困难。如今，房地产企业在竞争力加剧，产业利润下降的客观趋势下，正面临着转型和升级。政府应该为企业树立信心，要为企业的转型和升级出谋划策，提供可参考的有价值的建议，让企业坚信市场还会有很多可为空间，并逐渐地向做专做精方向发展。
　　（三）实行特色化发展，打造多功能型地产
　　目前，商品房销售不畅，部分房地产企业资金链条紧张，已无力开发新楼盘，面对全市居高不下的待售面积，建议将现有的商品房进行转型升级，全力打造新型多功能地产。一是学区地产。通过学区房来打造全市“独一无二”的经典小区，如贵族初中、特色高中、引进中职大专院校等，借此吸引顾客前来选房购房。二是互联网地产。建设适宜年轻人需要的互联网地产，将WIFI网络覆盖整个小区，可以将小区变成网商小区、网游小区，建成生活、工作和消遣融合的互联网地产。三是养老地产。面对全市人口老龄化加速的趋势，建设适宜老年人居住，同时也适合小家庭使用的连体住宅设计产品，并在小区内配有社区医疗诊所等便民服务，让宜居和养老在同一小区内实现。四是文化特色地产。为满足不同层次顾客的需求，打造“一户多宅”消费模式，即一个家庭不局限于拥有一套房子，可同时拥有多个功能型的房子实现“一楼一功能，一房一格调”，彻底实现房屋的功能性和价值性。这些地产的出现不仅可以满足居民个性化的需求，同时可以形成新的产业业态，促进其他服务业的发展。
　　（四）进行财税制度改革，摆脱“土地财政”怪圈
　　十八届三中全会公报提出，财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。
　　当前财税体制下，现行汲税方式、分配比例以及转移支付的规模和时效都远远不能满足地方发展的需要。许多地方的发展冲动，在官员政绩观的催化下，最终只能找到“土地生钱”这个出口。土地市场的泡沫会给整个经济带来风险，而挤出土地市场的泡沫，使地方财政吃紧，加大了中央财政的负担，也暴露了财税体制不尽合理之处。因此，要从根本上解决地方土地财政危及整体经济运行的问题，就必须改进现行财税制度，使之更加合理。中央政府可以下放一些税收给地方政府，使得地方政府的财权与事权相匹配。另外，中央政府需要帮助地方政府建立多元化的投资机制，降低地方政府谋求“非正式”收入的动机。当地方政府有了长期而合理的收入来源渠道，再辅之以科学的政绩考评机制，地方政府定当步出“土地财政”怪圈。

课题负责人：赵建海
课题组成员：赵建海  窦  磊
执  笔  人：窦  磊