各区县人民政府、市新区管委会，市政府各工作部门、直属事业单位：
　　《铜川市老旧住宅小区改造工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 
铜川市人民政府办公室        
2020年6月29日             

 
铜川市老旧住宅小区改造工作实施方案

 
　　为加快推进我市城镇老旧小区改造工作，补齐民生短板，进一步改善人居环境，提升城市治理水平，根据国家、省有关部署和要求，制定本方案。
　　一、指导思想
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的思想，认真落实“美好环境与幸福生活共同缔造”等新发展理念，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，结合创建全国文明城市、城镇环境整治、国有企业家属区“三供一业”分离移交等工作，按照“五个一（即一个有力的领导小组、一个成熟的平台公司、一张覆盖到位的民意调查表、一套科学的改造方案、一个长效的管理机构）”的方式，加快推进老旧小区改造工作，完善老旧小区配套设施，消除隐患，补齐短板，优化功能，提升环境。实现全市老旧小区升级提质，提高人民群众获得感、幸福感、安全感。
　　二、基本原则
　　（一）坚持统筹共建原则。按照“群众参与、政府支持、区县统筹、分工协作”的模式，坚持以人民为中心，调动小区居民和相关单位的积极性，共同参与，成果共享。
　　（二）坚持问题导向原则。着眼于群众最关心、最直接、最现实的问题，充分调研论证，科学制定改造方案，确保改造工作能够排民之忧、解民之难。
　　（三）坚持建管并重原则。通过改造，同步建立健全长效管理机制，采用单位或居民自治、社会化管理、政府指导相结合的模式，营造共建共管共治共享社会治理格局。
　　三、工作目标和计划安排
　　（一）工作目标
　　力争用2至3年时间，对全市2000年以前建成、具有合法产权、未列入危房或棚户区等拆迁改造计划的老旧小区，由区县政府、市新区管委会统筹负责，组织业主单位、基层组织根据实际情况和居民意愿进行综合改造，完善长效管理机制。重点推进主城区干道沿线、景区周边区域改造工作，全面消除“三无小区”（无产权单位、无有效管理、无业委会）脏乱差现象。将老旧小区打造成“环境整洁、配套完善、管理有序、文明和谐”的美丽新家园。
　　（二）计划安排
　　1. 2020年，各区县政府、市新区管委会在前期开展摸底排查建立的老旧小区改造台账基础上，进一步细化老旧小区改造计划，全面启动改造工作。基本完成主要道路沿线、重点区域老旧小区改造，全面消除“三无小区”脏乱差现象。国有企业家属区在完成“三供一业”维修改造、户表改造既定目标任务的基础上，结合老旧小区改造工作，进一步对小区环境进行改造提升。按照时间节点完成创建全国文明城市小区整治工作任务。
　　2. 2021年，全面完成全市具备条件的老旧小区改造任务，对已完成改造的项目进行回头看，查漏补缺，进一步完善相关工作。
　　3. 同步探索建立完善老旧小区物业管理等长效管理机制，确保改造后的小区成效持续、机制健全、管理规范。
　　四、工作内容
　　（一）建立自治自管组织。根据《铜川市物业管理条例》有关规定，由街道办事处、乡镇人民政府、社区指导小区召开业主大会，选举业主委员会，未能及时成立的，组织成立物业管理委员会。充分发挥社区、基层党组织作用，推进居民自治自管，组织群众积极参与老旧小区改造。
　　（二）健全长效管理机制。健全物业管理机制。在健全居民自治基础上，引导业主自主选择专业化、社区准物业管理、自我管理等模式，健全管理机制，提升管理水平。健全住宅专项维修资金机制。对未建立住宅专项维修资金机制的老旧小区，由区县物业管理部门引导业主补交住宅专项维修资金，健全后续小区维修改造保障。
　　（三）因地制宜开展改造提升。充分调研论证，结合小区实际，因地制宜，精准施策，分类、分步、分层开展小区改造提升工作。优先确保群众生产生活安全，重点保障水、电、路、气等民生设施通达稳定，根据小区实际逐步提升小区整体环境。
　　1. 改观小区面貌。整治小区“脏、乱、差”。清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；整治小区餐饮油烟等环境污染现象；对沿街建筑物立面统一规范；对小区围墙进行修复和改造。
　　2. 改善房屋功能。实施建筑节能改造，维修屋面防水；对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造；修复楼道灯；对破损的屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修缮；具备条件的加装电梯和设置门禁。居民群众有出资意愿的，可同步对居民室内老旧的上下水管网和老化的电路、供气、供暖设施进行改造和加装。
　　3. 改造基础设施。实施小区内道路修建；划置停车泊位，具备条件的建设立体车库；维修改造小区内的供水、供电、供气和供暖及其他各种管线管道等等；维修和更换老旧污水管道，进行雨污分流改造，具备条件的修建综合管沟以及完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施；完善无障碍设施；配置充电桩和配建化粪池；安装小区安防设施，修复小区路灯；设置自行车棚；合理设置居民生活垃圾投放点，积极推行生活垃圾分类。
　　4. 改优居住环境。改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施；清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施；有条件的小区，建设小区游园，安装健身器材，增设休闲座椅等。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场（库），污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升可纳入改造范围，解决好“最后一公里”问题。
　　五、组织保障
　　（一）组织领导。成立市老旧小区改造工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，分管副秘书长任副组长，市住建局、市委文明办、市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市城市管理执法局、市公安局、市教育局、市民政局、市生态环境局、市体育局、市国资委、市委网信办、市行政审批服务局、铜川供电局为成员单位。领导小组办公室设在市住建局，由市住建局局长担任办公室主任。主要职责分工为：
　　1. 市住建局：负责制定老旧小区改造相关政策；督促指导各区县和项目单位做好老旧小区楼体改造项目包装申报；做好项目日常巡查、督导、考核工作。采用政府购买服务模式，聘请专业技术人员成立市老旧住宅小区改造工作服务中心，具体负责日常工作开展和专业技术支持，工作经费在市级财政预算中专项列支。
　　2. 市委文明办：负责指导小区开展创文工作，落实创文方面相关资金，用于创文宣传、设施建设。
　　3. 市发展改革委：负责指导区县和项目单位做好老旧小区配套设施改造项目包装申报，积极争取国家、省发改部门补助资金；制定老旧小区物业服务收费标准。
　　4. 市财政局：负责落实市级财政奖补资金，积极争取国家、省财政部门补助资金；会同市住建局研究制定老旧小区改造后完善小区物业的财政资金补助办法。
　　5. 市自然资源局：会同市城市管理执法局指导各区县开展老旧小区违法建筑的巡查、认定工作；简化老旧小区改造规划审批，指导办理审批手续；指导开展设计方案评审工作。
　　6. 市城市管理执法局：会同市自然资源局指导各区县开展老旧小区违法建筑的巡查、认定、拆除工作；协调供水、供气、供暖单位配合做好改造相关工作；协调建筑垃圾清运及消纳工作；指导做好生活垃圾分类工作；指导小区雨污分流设施建设改造。
　　7. 市公安局：负责指导落实老旧小区改造中同步建设智慧安防系统，规范提升小区视频监控安全防范水平，及时组织达标验收并按照“雪亮工程”总体规划整合接入市、区综治平台，实现联网共享应用；负责做好老旧小区改造治安环境保障工作。
　　8. 市教育局：负责指导幼儿园等教育配套设施的布点及建设，争取行业资金统筹用于改造工作。
　　9. 市民政局：负责指导社区发挥基层党组织作用，成立居民自治组织，参与老旧小区改造意愿征求、方案制定及后续管理工作；负责指导社区用房和养老服务设施布点和建设，争取行业资金统筹用于改造工作；设置宣传设施彰显社区文化。
　　10. 市生态环境局：负责指导老旧小区改造环评工作，督促进行燃煤锅炉拆改和燃气锅炉低氮燃烧改造工作。
　　11. 市体育局：负责指导更新、设置老旧小区健身器材，争取行业资金统筹用于改造工作。
　　12. 市国资委：牵头推进国有企业家属区“三供一业”分离移交工作，督促指导“三供一业”接收单位和所属有关国有企业结合老旧小区改造工作，对“三供一业”未改造的设施继续申报争取老旧小区改造项目支持。
　　13. 市委网信办：负责协调、督促电信、联通、移动、广电等通讯运营企业，规整各类线缆，拆除废弃线缆，实施落地或桥架改造工作。
　　14. 市行政审批服务局：负责办理市级改造项目立项、建设、市政开挖、树木迁移、占道审批等审批事项，指导各区县开展区级项目相关审批工作。
　　15. 铜川供电局：负责在老旧小区和棚改工作中配合做好电力线路的迁改、增容工作。
　　（二）主体责任。按照“属地管理”原则，各区县政府、市新区管委会是老旧小区改造工作的责任主体，要统筹各职能部门和单位职责，归集各类资金，开展老旧小区改造工作，建立健全长效管理机制。
　　1. 各区县政府、市新区管委会通过专业平台公司或街道办事处开展辖区内老旧小区改造，大力解决“三无小区”脏乱差现象，同时负责施工过程中的工程质量、施工安全、工地扬尘治理等监管工作。鼓励各区县通过现有或成立新的平台公司、与具有改造经验的大型国有企业合作等方式统筹推进改造项目谋划、规划设计、建设管理、资金筹措工作。
　　2. 各区县政府、市新区管委会要加强协调，督促辖区内政府部门、企事业单位切实履行管理职责，开展自管老旧小区改造。也可统筹实施，集中成片推进，形成规模效应，打造宜居环境。
　　3. 各相关单位要按照职责分工，指导行业单位和基层部门配合辖区政府，加强协调沟通，积极争取行业项目和资金支持，统筹各专项工作与老旧小区改造统一设计、统一实施、统一验收、分步移交。
　　六、资金保障
　　老旧小区改造资金原则上按照“中省补助、市县奖补、单位自主、居民自愿”的原则进行筹集，鼓励引入社会资本开展改造。
　　（一）加强财政支持。各相关单位要结合本部门工作实际，积极争取老旧小区改造相关的中省资金和政策性贷款，支持改造工作。市级财政积极筹措资金，用于老旧小区改造项目市级奖补工作。各区县政府、市新区管委会要将老旧小区改造资金纳入年度财政预算，确保资金到位。
　　（二）利用社会资金。各区县政府、市新区管委会要创新工作思路，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金方式，建立受益者付费机制。可自行制定利用社会资本的具体措施，将财政资金作为资本金，依托老旧小区公共资源，吸引社会资本统筹开展综合改造。
　　（三）加强资金统筹。各区县政府、市新区管委会对涉及老旧小区改造的项目和专项资金加强管理，按照渠道不乱、用途不变的原则统筹使用，做到统一设计、统一实施、统一验收、统一移交，杜绝反复开挖，层层分包、转包。社区用房和幼儿园建设、既有建筑节能改造、建筑物屋面立面整治、停车设施建设、加建电梯、拆墙透绿以及健身器材配置、光纤入户等补助资金或专项工作，按照原工作程序，优先支持用于老旧小区综合改造。各专项工作牵头部门、实施单位不得擅自增加收费内容，不得向实施主体摊派。各单位不得多头申请改造经费，不得推荐施工单位和工程材料。小区居民提出且符合技术规范的非公共区域改造项目，经实施主体协调，施工单位可提供技术服务，居民自行出资改造。
　　七、组织实施
　　（一）开展摸底排查。各区县政府、市新区管委会对老旧小区开展全面排查摸底，建立台账。结合小区实际和居民意愿，制定辖区改造“清零”计划，安排年度工作计划，做好项目储备。
　　（二）居民意愿调查。实施主体对符合条件的项目，要组织入户调查，充分征求居民意愿和改造需求，支持改造人数应达到小区业主总人数的三分之二以上。
　　（三）设计方案评审。实施主体按照小区实际和业主需求，委托有资质的单位编制设计方案及项目资金测算。对建筑面积在2万平方米或改造总投资在1000万元以下的项目，在业主委员会或居民代表的参与下，由各区县政府、市新区管委会组织方案评审，报市住建局、市发展改革委、市财政局备案，对建筑面积在2万平方米或改造总投资在1000万元以上的项目，由各区县政府、市新区管委会初审后报市老旧小区改造工作领导小组办公室，市老旧小区改造工作领导小组办公室组织市财政局、市发展改革委、市自然资源局等相关部门进行方案评审，通过后实施。
　　（四）制定改造计划。各区县政府、市新区管委会对拟确定的改造项目，以书面形式报市老旧小区改造工作领导小组办公室，市老旧小区改造工作领导小组办公室按照“成熟一批，开展一批”要求，汇总下达改造计划。
　　（五）工程组织实施。实施主体按照法律法规要求和基本建设程序，确定设计、监理及施工单位。开工前，各区县政府、市新区管委会要组织相关部门进行违法建设认定及拆除。各区县、市新区管委会住建部门要依法履行监管职责，指导实施主体加强质量安全管理，施工作业中应尽最大可能减少对群众生活干扰。
　　（六）工程竣工验收。项目竣工后，由实施主体组织相关部门以及设计、监理、施工单位，邀请业主委员会或居民代表参与，进行竣工验收。验收合格的，由区县政府汇总，报送市老旧小区改造工作领导小组办公室。市老旧小区改造工作领导小组办公室可委托第三方进行绩效考核，作为年度考核依据。考核结果与国家、省项目资金及市级奖补资金分配挂钩。
　　（七）设施移交接管。工程验收合格后，按照属地管理原则，由各相关街道办事处负责对更新完善后的资产进行代管。根据小区物业管理或自治组织成立运行情况，对条件成熟的小区，可分步移交给小区物业或小区自治组织，对没有物业管理的小区，按照居民意愿，逐步引入物业公司或建立社区化准物业管理，巩固工作成果。
　　八、工作要求
　　（一）简化审批程序。按照行政审批制度改革要求，市级各审批部门要明确申报条件、工作流程及相关政策。对列入计划的老旧小区改造项目，行政审批、自然资源、发改、住建、城市管理执法、网信等行业主管部门，要切实加强对改造单位和水电气暖以及通信等相关单位的指导，建立绿色通道，简化办理审批手续，指定专人负责“一站式”服务，鼓励对相关费用进行减免。对于建设年代久远、资料保存不全的小区，可酌情采用容缺受理机制办理有关手续。
　　（二）发挥群众作用。坚持以人民为中心，充分发挥群众主体作用，广泛征求群众意愿，引导居民主动参与小区改造和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交过程中，全程邀请业主代表参与，做到“事由民议、策由民定、效果民评”。
　　（三）强化督查考核。由市老旧小区改造工作领导小组办公室定期组织相关部门开展督查、考核、评比，对任务完成较好的予以通报表彰，落实奖补措施；对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的通报批评，限期整改。
　　（四）加大宣传力度。各区县政府、市新区管委会要充分发挥各类媒体作用，挖掘典型事例、总结亮点经验，编印宣传手册，大力宣传老旧小区改造的意义、政策和成果。切实做到宣传到户、解释到位，营造改造方案群众认可、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好氛围。