铜川市人民政府办公室        
2017年7月14日           

铜川市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交费用测算依据与标准
市住建局  市国资委  市财政局

　　为全面落实《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）和《陕西省人民政府办公厅转发省国资委财政厅关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》（陕政办发〔2017〕2号）和《铜川市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室关于确定我市辖区国有企业职工家属区“三供一业”剥离移交接收单位的通知》（铜国资发〔2017〕30号）的有关要求，结合我市实际，特制定本费用测算标准。
　　一、指导原则
　　坚持维修为主、改造为辅、标准适中，做到技术合理、经济核算、运行可靠；坚持按不低于我市基础设施的平均水平实施改造、移交，保证分离移交后的设施设备和生活环境符合现行标准、正常运行。供水、供电、供热（气）实现分户设表，按户收费。物业管理区域达到物业服务规范建设的基础设施标准。
　　二、测算依据
　　1. 《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）（2016版）
　　2. 《供配电系统设计规范》（GB50052）
　　3. 《城市电力规划规范》（GB50293）
　　4. 《城市配电网规划设计规范》（GB50613）
　　5. 《3~110KV高压配电装置设计规范》（GB50060）
　　6. 《低压配电设计规范》（GB50054）
　　7. 《城市电网供电安全标准》（GL/T256）
　　8. 《城市中低压配电网改造技术导则》（GL/T599）
　　9. 《城市配电网技术导则》（Q/GDW370）
　　10. 《配电网技术改造选型和配置原则》（Q/GDW741）
　　11. 《配电网施工检修工艺规范》（Q/GDW742）
　　12. 《电力电缆及通道运维规程》（Q/GDW1512）
　　13. 《配电网规划设计技术导语》（Q/GDW1738）
　　14. 《铜川市新建住宅小区供配电设施建设管理办法》（铜政办发〔2016〕43号）
　　15. 《国家住房城乡建设部、发展改革委、公安部、卫生计生委关于加强和改进城镇居民二次供水设施建设与管理确保水质安全的通知》（城建〔2015〕31号）
　　16. 《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268－2008）
　　17. 《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331）
　　18. 陕西省工程建筑标准《住宅楼给水水表户外计量设计和安装规程》（DBJ61－26－2005）
　　19. 《铜川市城市供水“抄表到户、户外计量”实施办法》（铜政发〔2006〕38号）
　　20. 《城镇供热管网工程施工及验收规范》
　　21. 《城镇燃气管理条例》（2010年国务院583号令）
　　22. 《陕西省燃气管理条例》（陕西省人民代表大会常务委员会公告 〔2007〕第73号 ）
　　23. 《城镇燃气技术规范》（GB50494－2009）
　　24. 《关于请上报全国城镇燃气老旧管网改造项目的函》（建城市函〔2013〕201号）
　　25. 《城镇燃气设计规范》（GB50028－2006）
　　26. 《国家计量检定规程》（JJG577－2012）
　　27. 铜川市地方性供水、供电、供热、天然气行业规定及费用估算标准、当期工程材料信息指导价、相关取费标准。
　　三、测算标准
　　（一）供水分离
　　供水分离费用包括城市供水一次直供用户改造和二次供水用户分离改造费用。
　　1. 城市供水一次直供用户改造
　　城市供水一次直供用户分离改造包括楼体给水立管（楼外爬墙立管或楼内立管、含分水器、阀门、过滤器）、直读式远传水表及水表井砌筑等。费用按照供水户表改造设计方案的实际工作量核算。
　　2. 小区二次供水加压系统改造
　　二次供水分离改造主要包括红线内庭院管网、二次供水加压设备及泵房、上楼立管、水表等。二次供水用户改造费用包括红线内供水系统改造费用和维护费用。
　　（1）红线内供水系统改造费用。楼内外管道、二次设施改造、水表等全部更换具体单项改造标准为：
　　泵站维修及改造：合理运用现有泵站供水能力，以建设改造区域泵站为主，能合并的合并，不能合并的以维修为主，维修改造应满足正常运行的需要。对新建泵站土建及装修按建筑面积1800元/平方米测算（装修包括带纱塑钢窗、不锈钢防盗窗栅栏、防盗门、防水、内外墙涂料、照明系统、地砖等）；泵站视频监控及安防系统（包括水泵运行数据、门禁、视频监控、噪音、温湿度、水质、数据远传、远程控制、监控平台）按照每个泵房8－12万元计算；无负压供水设备（含水箱、稳压罐、水泵、变频柜、远程监控、补充罐、阀门、挠性接头、仪表、配件、管道、传感器、基础、底座槽钢等）每套为45－60万元左右；红线内庭院管网及附属设施（包含管道、阀门、减压阀、排气阀、泄水口、倒流防止器、开挖恢复管沟、砌筑阀门井室、井盖等管道附属设施及给水管线地理信息测量）埋地管道选用球墨铸造铁管材，更换DN100按1100元/米，DN150按1500元/米，DN200按1800元/米，DN250按2200元/米。水表安装：水表全部更换为智能表（需选用光电直读集抄表和无线远传智能表），智能远传水表按小区实际用水量确定水表管径。以上费用均含施工和安装费用。
　　（2）智能水表系统改造费用（含智能远传水表、电缆线路费用、安装人工费、区域集中区、计算机、安装调试费、系统维护及通信等）水表保修时间按6年计，水表及设备1000元/套。
　　（3）维修维护费主要包括管网及设备维修维护更新改造费用、二次供水设施清洗消毒费、水质检测费、远程监控及控制数据通讯费、泵房维护费、安全措施防护费、防汛防寒费等，由移交企业按60元/户/年，以30年计一次性支付。
　　（4）其他确属运行管理需要产生的费用，依据移交企业供水设施设备维修改造项目实际状况，据实核算。
　　（二）供热分离
　　供热分离改造主要包括用户供热一次网支线建设、换热站改造、二次网改造、户内设施改造及并入城市热网和日常运行维护等项目，更换保温、地沟拆改、加装平衡装置、更换暖气片以实际发生量计算，其他以移交、改造供热建筑的建筑面积为计算基础。
　　1. 换热站按城市供热规划以就近撤并为原则。新入网的小区需新建一次网支线、热力站，建设费用单价为35元/平方米，包含土建、设备材料（含自控系统装置、热吸收泵机组）、施工等费用。
　　可以利用原换热站的小区，对达不到使用要求和不符合城市供热管网技术标准的换热设备及附属配套设施进行更换，费用按照改造设计方案的实际工作量核算。
　　2. 用户一次网支线
　　管道采用聚氨酯发泡预制直埋保温管，费用为6－13元/平方米，包含施工、材料、管道探伤检测等费用。
　　3. 小区庭院二次网
　　小区庭院二次网改造内容包含管道铺设、用热楼栋单元入口井装置、热力平衡调节系统等，管道采用聚氨酯发泡预制直埋保温管。小区庭院二次网改造费用为40元/平方米，包含施工、材料、原有二次旧管网拆除及地面恢复等费用。
　　4. 室内改造
　　室内采暖系统按照分户控制系统进行改造，暖气片按照对流辐射铸铁暖气片考虑，费用为70元/平方米，包含施工、材料等费用，不包含热计量系统费用。
　　具备按热计量系统计费标准的用热建筑，热计量系统费用为1000元/户。
　　5. 其他
　　（1）上述费用均按新建工程考虑进行测算。
　　（2）原有设备及管道达到设计标准和使用要求，可以留用的，在双方签订协议时扣减相应费用。
　　（3）上述费用为初步测算费用，实际改造项目和费用以双方签订的移交合同为准。
　　（三）供电分离
　　供电分离改造范围包括公用电网接入点至移交居民住户入户线路，包含10千伏线路、配电所、开闭所、电缆分接箱、户外环网柜（分接箱）、箱式变、台变、高低压开关柜、低压线路、电度表和表箱等。供电分离改造费用包含施工（含老旧线路及设备的拆除）、土建（不含电缆沟通道建设费用）、物资等综合费用。
　　1. 施工、土建、物资费用：包含高压部分及低压部分改造费用。依据国务院国资委“维修为主、改造为辅、技术合理、经济合算、运行可靠，且不低于所在城市基础设施的平均水平”的基本原则，按照《城市电力规划规范》中居住建筑用电标准，确定铜川市城区老旧居民小区电网改造单位建筑面积负荷标准，作为设备选材、选型的依据。铜川市老旧居民小区电网改造居住建筑用电单位建筑面积负荷指标按照不低于40瓦/平方米计算，且每套住宅用电负荷标准均不低于4千瓦，并参照小区户数加以配套系数进行调节。设备材料应统一技术规范，选用质量可靠、免维护或少维护、节能环保，满足设计容量及用电发展需求的设备，优先考虑国产知名品牌的优质产品。变配电及相关土建工程依据《陕西省建设工程工程量清单计价规则（2009）》及相关取费文件执行。
　　2. 工程改造方案以铜川供电公司编制的供电接入方案为指导和依据进行编制，移交企业供电分离改造工程的费用以最终工程决算为准。
　　（四）供气分离
　　供气分离移交改造主要包括调压计量站、天然气管网、阀井（阀室）、调压箱、调压柜、计量仪表及居民用气设施的改造及新建。
　　按照安全优先、技术合理、运行可靠的要求，参照燃气技术规范，结合铜川市国有企业家属区供气设施建设时间和运营维护情况，主要从改造项目、改造标准、改造费用等几个方面对国有企业职工家属区维修改造进行分析。
　　1. 改造范围
　　（1）属于用气单位范围内（小区建筑红线内）的庭院管线、调压箱（柜）、阀门井、围楼管；
　　（2）使用年限在10年以上的燃气表、灶前阀；
　　（3）未到使用年限的机械皮膜表、坏表。
　　2. 改造标准
　　（1）庭院管线及设备使用年限超过15年的按老旧管网进行全面改造更换；
　　（2）庭院管线及设备使用年限未超过15年的，根据管线及设备安全隐患大小进行评估，暂按50%的工作量进行维修。
　　3. 费用项目
　　改造费用包括老旧管网、设备设施维修维护及拆除费用、新管材设备设施购置费及其他费用等。
　　4. 天然气改造费用测算结果
　　经按照选择标准小区测算后改造费用为3300元/户。其中架空管DN50钢管为191元/米；埋地管采用PE管：DE90埋地管为955元/米，DE110埋地管为1032元/米，DE160埋地管为1274元/米。费用为初步测算费用，实际改造项目和费用以双方签订的移交合同为准。
　　5. 其他
　　本测算标准未包含：
　　（1）户内燃气报警器、庭院及户内安全巡检设备设施、燃气设施防护设施费用；
　　（2）未包含户内立管及支管的改造费用；
　　（3）小区内集中供热锅炉房及燃气设施的改造费用；
　　（4）小区内居民用户供暖燃气设备更新和改造费用。
　　（五）物业分离
　　在铜企业社区（小区）应达到铜川和谐社区建设和物业服务规范建设的基础设施标准。
　　1. 参照物业管理三级资质标准执行。
　　2. 物业移交接收须在基础设施改造基本完成、埋铺管道及路基已全面恢复、垃圾清运完毕后进行。
　　3. 原单位维修基金必须缴纳，未缴纳的移交前足额缴纳。
　　4. 原企业物业管理资料须齐全，包括房产类型、面积、户主信息、建筑物及管网图纸等。
　　5. 建筑部分
　　（1）移交和接收单位应对移交生活区建筑物进行全面查勘，对筛选出来的危房，特别是有沉降、倾斜现象的以及平房、棚户房等，由产权单位联系有关部门进行房屋安全鉴定，根据鉴定结果该维修的需维修，该加固的需加固，并厘清责任。
　　（2）小区房屋无重大缺损现象，外观较整洁，外墙墙体、楼道和公共空间在移交前粉刷一次、楼道扶手油漆一次、楼道门窗维修一次。
　　（3）超过6年未进行屋顶漏雨修缮的移交前须整体修缮一次。
　　（4）无外墙保温的楼房原则上需增加外墙保温。
　　6. 小区环境及公共设施
　　（1）小区内违章建筑须全部拆除，楼宇间道路硬化平整，无破损坑洼，窨井盖、道板等市政设施完好。
　　（2）设有24小时的门岗值班，路灯、楼道灯等公共照明完好。
　　（3）现有车棚移交前修缮完成（封闭、不漏雨水、有门）。
　　（4）技防监控设施按配备要求到位并运行正常，消防设施完善（消防栓、桶、灭火器等）。防雷设施完善。无重大安全隐患。开放式小区楼道口应配有统一防盗门。
　　（5）公共绿地、绿化带整修完成，清洁美观，无死株缺株，无黄土外露，无花坛破损。
　　（6）小区垃圾桶果皮箱设置完好，每两个门栋放置一个垃圾桶，道路岔口放置果皮箱，垃圾清运日产日清，化粪池移交前抽清一次。
　　（7）小区公共设施、水池、设备、天台等危险隐患部位须设置安全警示标志，楼栋号标志清晰。
　　（8）生活区雨水污水管道通畅完好，无堵塞，使用正常。建筑物落水管按距地面距离要求修正完善。
　　（9）有公共社区活动场所，基本适应公共活动。其配备不低于每100户20平方米，符合3000户内一个社区条件的，按不低于500平方米配备。物业管理用房按建筑面积千分之五比例配备，建筑面积不得少于150平方米，间数不少于两个自然间，并设有物业宣传橱窗。
　　7. 物业管理费用收取
　　根据铜川市普通住宅小区物业服务收费指导价标准并参考目前企业收费补贴情况，按不超过0.35元/平方米收取（高层或小高层参照物业管理三级资质标准执行）。鉴于目前原单位未收取或只收取少许物业费用，绝大部分仍由原单位贴补情况，设立过渡期。过渡期为三年，过渡期内要求移交企业把原来的暗补变为明补并按上述标准计算的差价支付给接收单位，作为接收单位物业过渡期保障稳定费用。
　　8. 移交企业与接收单位签订包括以下内容的协议：
　　（1）按照物业服务收费指导价相关规定并参照小区实际情况约定物业收费标准。
　　（2）物业管理费用缴纳方式、过渡期管理办法由双方在协议中约定。
　　9. 移交企业原后勤部门管理的门面、三产、公共用地场所等资产以及居民和居民楼的基础资料需移交接收单位，用于过渡期后物业管理费用的补贴和物业的管理工作。
　　10. 移交企业后勤管理人员可按小区建筑面积每万平方米0.5人或住户人数0.5‰－1‰的比例择优转入接收企业，该部分人员与原企业解除劳动合同，与新企业的物业管理公司签订劳动合同。
　　11. 移交单位在移交前须告知职工住户，为社会化管理做好宣传铺垫工作。
　　12. 各移交物业管理企业在移交前正常履行工作职能期间代原主体企业承担的债权债务，以协商形式明确，自移交之日起由企业主体方承担。
　　根据以上各项分离移交维修改造费用测算依据，移交企业和接收单位可参照以下费用标准协商确定维修改造费用，签订框架协议：
　　供水：按8900元/户测算。
　　供电：按5000元/户测算。
　　供热：按13000元/户测算。
　　供气：按3300元/户测算。
　　物业：按9500元/户测算。
　　项目涉及的其他费用按《陕西省建设工程其他费用定额（2012）》计算。
　　以上维修改造费用可根据改造项目实际情况统筹安排使用，测算结果有争议时，由市国资委委托专家组进行认证并出具认证书，移交和接收单位必须服从认定结果。
　　该分离移交费用测算依据与标准，如遇行业主管部门政策调整或有不一致之处，最终以行业部门标准和解释为准。