各区县人民政府，市新区管委会，市政府各工作部门、直属事业单位：
　　为进一步加强物业服务规范化管理，提升全市物业服务水平，改善住宅小区居住环境，维护相关主体合法权益，根据《陕西省物业管理条例》《铜川市物业管理办法》，结合实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下意见：
　　一、总体目标
　　建立健全“重心下移、属地管理、市级指导、区县监管、街道（乡镇）具体负责、社区负责落实”的物业管理工作体系，着力解决群众反映的热点、难点问题，有序推进物业服务规范化管理，进一步提升物业管理水平。
　　二、基本原则
　　（一）条块结合，齐抓共管。按照“条块结合、以块为主”的原则，建立区县政府抓总，相关部门密切配合的物业管理工作机制，发挥街道（乡镇）、社区、业主委员会及其他自治组织的作用，形成上下联动、齐抓共管的工作格局。
　　（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房小区、老旧住宅小区、保障性住宅小区及无物业管理住宅区（单体楼）等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。
　　（三）市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对不具备市场化服务条件的老旧住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。
　　三、主要措施
　　（一）明确机构和职责。进一步明确区县物业监管机构和工作职责，街道（乡镇）要明确专人负责物业管理工作，采取招聘方式完善社区物业管理协管员制度，强化基层监管作用；健全市、区县住宅专项维修资金管理办公室，确保资金监管和使用安全。
　　（二）建立联席会议制度。建立市、区县、街道（乡镇）物业管理联席会议制度，定期召开联席会议，分析研判并协调解决涉及物业管理的热点、难点、焦点问题。市物业管理联席会议落实相关部门综合执法进小区工作，研究解决综合性问题；区县物业管理联席会议牵头协调物业管理工作，解决区域性焦点、难点问题；街道（乡镇）物业管理联席会议，由街道（乡镇）、社区居委会、公安派出所、物业服务企业以及业主委员会或业主代表组成，负责辖区内物业管理工作的沟通与协调，并做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。
　　（三）有序推进老旧住宅小区改造。由区县组织实施，市级审核奖补，按照“市级奖补、区县补助、业主自筹、社会捐助”的原则，有计划有步骤地对老旧住宅小区的基础设施、公共部位进行改造并探索加装电梯，使其具备物业管理市场化运作模式；对尚不具备物业服务条件或无人管理的住宅区（单体楼），采取财政补贴或安排公益性岗位提供基础服务的方式予以解决。
　　（四）依法推动物业管理招投标和备案工作。各区县要逐步落实物业管理招投标制度。住宅物业的建设单位，应在现售商品房出售前三十日或预售商品房取得《商品房预售许可证》前采用招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地区县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业；鼓励业主委员会采取招投标方式选聘物业服务企业。建设单位要在销售物业前按规定制定临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同；临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，经社区、街道（乡镇）签署意见后，报物业所在地区县物业主管部门备案。物业服务企业要对承接的物业项目进行承接查验，不符合竣工验收资料的依法由建设单位负责处理，整改完善后方可签订交接查验合同，交接查验合同应当自合同签订之日起十日内，报物业所在地区县物业主管部门备案。
　　（五）着力规范物业服务企业行为。建立物业服务企业诚信系统，将全市物业服务企业录入诚信系统备案管理，由社区、街道（乡镇）、区县物业主管部门实施动态管理，由市物业管理联席会议研究后向社会发布诚信、服务质量状况。实行物业管理动态量化考核，对评定出的优秀物业服务企业和需要整改的企业及时向社会发布“红黑榜”，对限期整改企业负责人开展约谈，促进行业服务质量的提升。推广物业楼管员制度，具体负责与业主的沟通协调，化解矛盾纠纷。构建人民调解、行政调解和司法调解相互衔接的物业矛盾纠纷调解工作机制，开通司法审判绿色通道，设立物业临时法庭，做到调判结合，案结事了。物业管理协会要建立行业自律制度，发挥桥梁纽带作用，积极建言献策。
　　四、保障机制
　　（一）加强组织领导。成立全市物业管理工作领导小组，分管副市长任组长，成员由市公安局、市民政局、市住建局、市规划局、市工商局、市质监局、市城市管理执法局、市物价局、人行铜川市中心支行、各区县政府、市新区管委会负责人组成。办公室设在市住建局，负责研究制定物业管理的相关政策，依法查处物业管理重大违法行为，牵头协调相关部门共同做好物业管理工作。各区县政府、市新区管委会要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。
　　（二）明确职责分工。强化各级政府及部门物业管理工作职责，相关职能部门应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进物业管理工作（因机构改革其职责随职能划转）。
　　区县物业主管部门负责辖区内物业服务活动日常监管，组织实施物业管理工作情况的检查考核；负责辖区内住宅专项维修资金使用的初审工作；负责划定物业管理区域，指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作，依法查处物业管理违法行为。
　　街道（乡镇）组织实施辖区物业管理工作，对划定物业管理区域提出意见，协调做好新建居住小区的交接管理及选聘物业服务企业的招投标工作，指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作；组织物业服务质量的检查考评工作，建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理综合性问题。
　　公安部门负责指导物业服务企业做好安全防范和物业管理区域内车辆停放工作，做好物业管理区域周边道路停车泊位设置工作；督促物业服务企业落实秩序维护员持证上岗制度，并对其实行监督管理和业务培训。公安消防部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督管理，及时查处堵塞、占用消防通道、损坏公共消防设施等违法违规行为。
　　民政部门负责物业行业协会的指导、监管工作；指导社区参与物业管理及业主委员会工作，强化社区物业服务矛盾纠纷调处职能；督促社区做好基层群众自治组织建设和自治组织成员的培训工作。
　　住建部门负责新建住宅交付使用备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动。
　　规划部门负责审查小区物业管理用房规划设计、办理建设项目规划许可及建设工程竣工规划核实。
　　工商部门负责规范物业服务企业经营行为，加强对物业服务合同和物业管理区域内广告内容的监督管理。
　　质监部门负责对物业管理区域内的锅炉、电梯等特种设备安装、使用、改造、维护保养、定期检验、持证上岗等依法进行监督检查；负责组织重大产品质量事故的调查；负责对住宅小区内的计量工作实施监督管理。
　　城市管理部门负责涉及供水、供暖、供气方面监管工作，协调处理因供水、供暖和供气引起的矛盾纠纷；查处建设单位违反规划许可行为以及物业管理区域内的私搭乱建行为；查处在物业管理区域内无证无照经营、乱摆摊点、生活噪声污染、餐饮油烟污染等行为；负责做好物业管理区域内养犬活动的监管工作。
　　物价部门负责物业服务收费行为的监督管理，制定和调整全市物业服务收费等级标准及其他有关收费标准，监督检查价格公示、违规收费活动，协调处理因收费问题引起的矛盾纠纷。
　　人行铜川市中心支行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入征信系统。
　　供水、供电、供气、供热等专业经营单位应按照相关规定落实最终用户装表，收费到户，承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护职责，并受理业主投诉。
　　按照“条块结合、以块为主”属地管理原则，各区县政府、市新区管委会要加强对辖区内物业管理工作的综合协调，市级相关部门按照职责做好监管工作。
　　（三）加强督查考核。市物业管理工作领导小组定期组织对市级相关部门物业管理履职情况及各区县政府、市新区管委会物业管理工作进行专项督查，督查结果将予以通报，并报市考核办作为年度考核依据。

 
铜川市人民政府办公室        
2018年8月22日